一.. 物业管理员的职能作用，在物业管理工作中，至关重要。

然而，要做一名优秀的物业管理员，难能可贵！ 根据我公司员工13年的经验教训，认为担任物业管理员需要具备“七心”： 热心。

把物业管理工作作为政府分忧、为群众解难、创建和谐社会、构建精神文明的宏伟事业来看待，从内心热爱物业管理； 2、苦心。

物业管理是一项涉及面广、政策性强、事关全局的重要工作，必须勤于学习、善于钻研、博采众长、扬长避短。

3、耐心。

物业管理面临许多历史遗留问题，也有层出不穷的新情况、新问题亟待解决，矛盾交织、头绪繁多，面对各种反映、各种呼声、各种纠纷，要冷静思考、沉着应对，切忌暴躁、盲目决策。

4、善心。

业主或居民是我们物业公司生存的必要条件和衣食父母，为业主排忧解难义不容辞，勿以善小而不为。

5、诚心。

要靠服务赢得市场、靠服务创造效益、靠服务塑造形象、靠服务打造品牌，真心实意、千方百计搞好服务。

6、信心。

做任何事情，都要有信心。

相信自己的艰苦努力不会白费，相信大多数业主会理解支持，没有解决不了的问题，没有干不好的工作。

7、虚心。

谦虚使人进步，骄傲使人落后。

经常征求意见，不断改进服务，必然走向辉煌！ 所谓“入伙”，就是指业主领取钥匙，接房入住。

当物业管理企业的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入伙条件后，物业管理企业就按程序进入了物业的入伙手续办理阶段。

由于物业入伙阶段是物业管理与服务对象――业主接触的第一关，这一阶段除了大量的接待工作和繁琐的入伙手续之年，各种物业本身、管理与被管理之间的矛盾及问题也会在短时期内集中暴露出来，为此，这一阶段也是物业管理问题最为集中的阶段。

所以，物业管理企业应充分利用业主入伙接待这一机会，既做好物业管理的宣传、解释工作，又要切实为业主着想办事，以树立物业管理企业良好的“第一印象”，取得方方面面业主的信任。

如何做好业主入伙接待呢？我们不妨从以下三个方面着手。

正确看待业主，树立正确的服务观念 首先，购买物业对于每一位业主来说都是一项重大的投资活动，业主对所购物业进行验收是业主权利，因此，业主是入伙验收活动的主体，是住宅小区的真正主人，是物业管理行业的衣食父母。

众所周知，住宅小区的开发、各种配套设施的安排都是以业主为中心，以满足业主的需求为宗旨。

其次，业主是物业管理服务的对象，是承受服务的主体，是服务 工作的重心。

业主的合理要求是物业管理从业人员工作的目的。

业主并不依赖于我们，而我们必须依赖于业主，推动业主便失去了工作的机会，也不可能形成物业管理行业。

所以，业主是最重要的，他们应该享有全心全意的优质服务。

同时，在服务与被服务的过程中，业主不只需要服务人员提供标准化、程序化、经验化的服务，更看重服务 态度、服务质量、服务效果，为他们提供全方位、立体化、个性化、人情味的优质服务，真正感受到物有所值。

第三，业主是有感悟、有自尊、有个性的人，他们有自己的兴趣、爱好、脾气、性格、偏好和偏见，业主总希望能得到一种真正的家的感觉，不仅环境安静、设施齐全、服务项目丰富，更重要的在于通过 工作人员的热情、主动、周到的服务，使他们觉得好像在自己家里一样坦然、轻松、温馨。

正确理解“业主总是对的” 业主总是对的，可以从以下几层含义理解。

首先，“业主总是对的”是物业管理行业为实现优质服务提出的一个口号，这一口号体现了从业人员对业主的一种尊重。

业主总是对的吗？显然不是。

如果业主总是对的，也就没有必要提出这一口号了。

为什么要提出这一口号呢？业主是花钱买我们的服务，“花钱买享受”，从业主人员的职责就是要让业主高兴和尽兴，自始至终拒绝出现令人不愉快的事情。

所以，提出这一口号是提醒和督促从业人员，无论发生什么事情（越轨、违法除外）都不能指责业主，更不能强迫业主承认自己的不对。

其次，“业主总是对的”，并不意味着“服务人员总是错的”。

从实际情况来看，有时服务人员不对，有时是业主不对，有时是双方都 不对。

但要分清谁是谁非，这会涉及到脸面和感情问题。

业主需求服务时，最看重的是提高地位、被人尊重和受到重视。

所以，即使是“业主不对自己对”的时候，服务人员尊重业主，把“对”让给业主，把“错”留给自己，即坚持“得理”也要让人。

在服务交往中，把“对”让给业主的方式很多，不同的情况有不同的让法，比如服务员主动承担责任；包容业主的过失；大事化小，小事化了等。

最重要的一点是要把面子让给业主，不伤害感情。

第三，把“对”让给业主是有条件的，当他是业主的时候，他总是对”的，如果他的行为已经严重越轨、违规，便不能把他当作业主看待。

第四，社会角色的非个性决定业主总是处于“至上”的位置，理所当然应该得到服务人员的尊重和恭恭敬敬的服务。

在服务人员与业主的角色关系中，服务员若不尊重业主，实际上是不尊重自己。

规范接待礼仪，提升服务形象 仪表修饰与着装 “云想衣裳花想容”，每个人的形象，就像橱窗里的风景画，我们没有理由将憔悴的面容、零乱的头发、邋遢的服装展现在业主面前。

修饰仪表，体现了一个人的自尊、自爱和对社会、对他人的尊重，这本身就是一种礼仪，而得体的修饰所反映出的个体风采和审美能力又从另一个角度美化着您的形象。

原则：与性别年龄相适应；与容貌相适应；与身体造型相适应；与个性气质相适应；与职业身份相适应；着装：统一工装，衬衫，佩工牌，服装不可有污渍和汗味，不可陈旧不洁等； 仪容：男士不可留长发、蓄胡须、戴耳饰；女士着职业淡装，不可戴过多饰物等； 2、微笑 微笑是人们内心喜悦情感的自然外露，是自信的表现，是礼貌的表示，是真诚、热情、友好、尊敬、赞美、谅解的象征。

人际交往中，微笑能迅速地缩小彼此间的心理距离，创造出和谐、融洽、互尊、互爱的良好氛围，在交流与沟通中起着润滑剂的作用，有助于交际成功。

微笑可以使人感到受欢迎、受尊重；使陌生感、紧张感、疲劳感得以消除；从而使人在心理上产生亲近感、安全感和怜悯感。

服务人员的微笑不仅是职业首先规范的要求，基本的待客礼仪，而且还是一种具有普遍意义的人情味的体现。

服务人员要以体验一下角色转换的感受 与感想：业主需要什么？业主希望从服务人员那里得到什么样的服务？不希望得到什么？业主对服务人员提供的服务有何感受？若别人向你这样服务，你有何感受？只有在有了角色转换感受的深刻体验 之后，在服务中才能多为业主着想，才能体谅业主的感受，才能对业主多一份理解，多一份同情，多一份人情味，从而自觉为业主提供微笑服务。

3、正确使用手势语 手势语包括：请的手势；指示方向的手势；介绍的手势；握手的手势；鼓掌；举手致意手势；举手告别的手势。

4、掌握倾听的技巧 倾听技巧的要点是：要会心；要虚心；要耐心； 5、学会赞美别人 赞美的要点：要真心真意；要因人而异；要注意场合；要选择角度。

入伙接待是一个庞大的系统工程，是一个必须投入精力、融入感情、献出爱心的服务过程，要想做好入伙接待，重要在不仅在于从业人员具有为业主服务的精神，同时也在于从业人员对服务心理的谙熟和对服务技巧的精通。