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租赁谈判时要考虑什么

导读 专家称,自行协商租约的无代表租户面临经济损失和工人不满的风险。Colliers 全国租户服务总监 Tim Farley 表示,使用专业租户代表的好...

专家称,自行协商租约的无代表租户面临经济损失和工人不满的风险。

Colliers 全国租户服务总监 Tim Farley 表示,使用专业租户代表的好处是巨大的。

“对于大多数租户来说,房地产不是他们的核心业务。这只是他们每五到十年做一次的事情。

“我们作为代表的角色是考虑他们的业务,并理解他们公司内部的变化可能意味着他们住宿要求的变化。

“我们确保企业能够做出及时和自信的决定,并在经过详尽而强大的竞争流程后得到证据的支持。”

仲量行租户代表高级总监萨达夫·马亚尔(Sadaf Mayar)表示,虽然租户代表越来越受到关注,但市场上仍存在显着差距。

“在规模较小的一端——从 200 到 1000 平方米不等——这是我们发现租户代表性不足的地方,这不符合他们的最佳利益,”他说。

我们的专家概述了希望谈判租约的租户的五个重要考虑因素。

留出足够的时间

Mayar 说,在重新谈判租约时,租户通常会因为没有足够的时间来确保合适的房屋和完成足够的研究而感到内疚。

“租户需要留出足够的时间来审查续约并与房东交谈,同时审查市场以寻找替代选择,并真正利用现有的东西来确保他们获得最好的交易。”

她说,必要的时间表与租约的规模成正比。您的组织越大,您必须越早开始规划。

“例如,租户需要时间来了解员工不断变化的需求。员工调查以及与利益相关者和高管的互动正在成为了解和定义工作场所未来的关键部分。”

了解可持续性

Mayar 表示,企业的可持续发展承诺必须与其房地产需求保持一致。

“许多公司的 2030 年或 2040 年承诺净为零,但他们不明白他们的房地产决策会严重影响他们履行这些承诺的能力。

“如果一家公司表示他们希望在某个日期之前实现净零排放,我们需要确保被占用的建筑物和房东都在同一条路上。

“知情的租户代表将确保租户获得最佳结果——不仅在租赁期开始时,而且在整个租赁期间,使建筑物和场所与企业可持续发展目标保持一致。”

Farley 说,租赁安排需要灵活运用。

“现在的挑战是我们不知道明天会发生什么,更不用说三年后的事情了。”

“例如,如果您是一个较大的占用者,正在考虑预先承诺/新建机会,那么灵活性可以在建筑物建造期间以及在租赁期内以定义的扩展或收缩权的形式出现。

“所以,你可能会在租约开始之前就降一两层楼。

“针对较大租户的另一种策略是考虑采用多重租赁结构,而不是一个庞大、繁重且不灵活的租赁。如果您将安排分布在多个楼层,这将为您提供更多未来管理风险的机会。”

考虑弥补条款

法利说,良好的租赁条款经常让租户出局。

该条款要求租户在搬出时将租赁房屋恢复到其原始状态或“基础建筑状态”。

“因此,您需要将其计入预算,而这些成本目前正在迅速增加。”

法利说,现在有机会通过谈判取消弥补条款。

“如果你今天对典型的装修应用每平方米 350 美元的指示性费率,并且该费率每年增加 3%,那么在租约中通过谈判条款可以节省大量资金。”

了解市场评论

法利说,租金审查条款可能很难驾驭。

“有时只有房东可以触发市场审查,而不是租户。

“另一个考虑因素是市场审查是以面租为基础,还是以有效租金为基础,这将市场激励因素考虑在内。”

他说,租户现在平均可以获得 30% 到 40% 的租赁奖励。

“所以,如果你今天要面临市场租金审查,而你的审查条款不允许市场激励,那么你可能会在 5 年的基础上放弃一年半到两年的免租金等价物。租。”

他说,目前,租户将受益于几个令人信服的搬迁机会,但在您需要时,不能总是依赖以令人信服的财务条件提供优质库存。

“确保您在租约中有正确的市场审查条款对于保护您的未来至关重要。”

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