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每个首府城市都看到的三种写字楼租赁趋势

导读然而,据专家称,今年,新冠、气候变化以及珀斯的通勤模式和资源市场——而不是最近的政府更迭——正在引起澳大利亚写字楼租赁市场的警惕。...

然而,据专家称,今年,新冠、气候变化以及珀斯的通勤模式和资源市场——而不是最近的政府更迭——正在引起澳大利亚写字楼租赁市场的警惕。

尽管业务前景乐观,但话题是员工人数以及有多少人会选择在家工作以及何时在家工作。

仲量行的研究记录显示,第一季度澳大利亚所有 CBD 写字楼市场的净吸纳面积为 14,200 平方米。

在每个首府城市,三个趋势都很明显:随着 2030 年碳中和目标的临近,CBD 租户希望升级到更好、更环保的建筑;他们想要相同的空间或灵活空间的选择;他们需要非接触式便利设施来支持加强卫生。

在遭受洪水重创的布里斯班,租户正在选择升级到更高土地的实用路线,因为这里有大量的 CBD 边缘选择。

随着租户充分利用激励措施,悉尼和墨尔本市场显示出从 A 级建筑向优质建筑的转变,以及 500 至 1000 平方米市场的活跃活动。随着大流行的蔓延,大租户——尤其是国际租户——仍然保持谨慎。

珀斯是矿产资源的甜心,而不是东部发生的任何事情,随着采矿和 IT 租户的扩张,空置率很高,但空置率正在提高。

这是在去年澳大利亚商业地产的外国投资创纪录的背景下,超过 166 亿澳元涌入其中,其中写字楼存量占 43%。

世邦魏理仕的数据显示,北美投资者提供了总数的 39%。大约66% 的部署资金是与当地基金经理合作的。

当亚马逊在柯林斯街 555 号新建的价值 15 亿美元的六星级办公区被任命为主要租户时,墨尔本欣喜若狂。

第一阶段的塔楼将于 2023 年完工,将拥有 48,000 平方米的办公空间,配备智能技术,可监测空气质量并提供非接触式便利设施,为 7500 名员工提供更好的卫生服务。紧随其后的是二号塔,面积为 32,000 平方米。

物业经理 Charter Hall 表示,该场所将在 Gensler 和 COX Architecture 设计的面向未来的工作场所中托管 Amazon Web Services 和 amazon.com.au。

即将到来的规范可能是迷人的建筑,可根据需要租用活动室。在墨尔本,GPT 新建的 34 层高的 Queen & Collins 有公共空间供租户租用,而不是作为全职空间出租。

GPT 办公室租赁主管 Stephen Nicol 说:“这对我们了解未来的占用者想要从他们的空间中得到什么来说是一个很好的测试案例。”

“当然,我们正在观察到质量的飞跃,而 GPT 的优质产品组合处于有利地位,可以从中受益。客户比以往任何时候都更想离开办公室。

“从技术的角度来看,一切都促进了随时随地工作的行为,包括无缝的技术连接,让员工和客人能够专注于最重要的事情。”

同样值得注意的是,灵活的工作空间提供商 The Executive Centre 在 6 月份租赁了两个 AMP C资本拥有的空间,墨尔本的柯林斯广场(1682 平方米)和悉尼的天使广场(1665 平方米),以允许附近的企业溢出超过。

这两个地点都将进行翻新,以提供灵活的工作、私人套房和咖啡馆。

Colliers 表示,今年第一季度,悉尼 CBD 的供应量增加了 33,555 平方米,主要是翻新。科技行业、私募股权、医疗保健、金融和保险的需求正在上升,主要空置率已降至 8.4%。

对皮特街(Pitt Street)的兴趣非常浓厚,该火车站上方设有办公室(包括新的麦格理银行总部)以及中央商务区的北部,例如 AMP 的 Quay Quarter Tower(布里奇街 50 号),其 97% 已投入使用。最近完成。

高力悉尼办公室租赁主管 Cameron Williams 表示,Lendlease 位于乔治街 180 号的新大楼已全部出租,但其较低楼层除外。

威廉姆斯说:“与 2019 年大流行前的情况相比,我们的交易量更大,因此这表明人们对长期租赁感到满意。”

“随着租户搬到更好的建筑,我们在较小的一端(500 到 1000 平方米)做了大量工作,而这部分市场被紧紧抓住。我们所看到的确实是很好的兴趣,因为租户利用了向上交易的机会。

“但它在高端变得非常薄。这向我表明,决策不是在本地做出,而是在离岸做出。

“当地租户对他们的未来充满信心,并愿意立即做出承诺。但离岸经理人并不那么活跃,似乎更多地受到欧洲或正在发生的事情的影响。

“乌克兰的战争对经济产生了连锁反应。”

在这种谨慎的环境中,基于规范构建不是一种选择。

“在开始施工之前,你会看到至少 30% 到 40% 的产品——可能是 15,000 平方米——投入使用,”威廉姆斯说。

根据澳大利亚房地产委员会的数据,墨尔本中央商务区的空置率在 2019 年处于 30 年来的最低点,入住率仅为 48%。仲量行的维多利亚办公室租赁合主管尼克·德雷克 (Nick Drake) 表示,这让租户可以喘口气来寻求更好的挖掘。

“人们对此持积极态度,我们看到较小的租户从较低等级的资产转移到 A 级或优质建筑,”他说。

“Collins 和 Bourke 街道作为墨尔本的主要走廊表现良好,但 Docklands 的活动并不多。”

在布里斯班,最大的新租约之一是超级基金澳大利亚退休信托基金(Australian Retirement Trust)的租约,该基金将在升级场地以实现可持续性后以八年的租约搬入乔治街 266 号查特霍尔布里斯班广场的上层。

Aegis Property Group 董事 Mitch Connell 表示,CBD 和 Spring Hill 等边缘邮政编码区可能会受益于从河边地区搬迁的租户,洪水现在是人们常年担心的问题。

“不幸的是,我们遇到了一些影响我们市场的问题——洪水和 COVID。现在在布里斯班,随着流感季节和新冠病毒的流行,我想说每两到三个人中就有一个人生病了,”康奈尔说。

“现在说邦选举对我们的市场产生了什么影响还为时过早。但在 2022 年初,我们对新的一年充满信心。

“然而,这在很大程度上是一个以租户为导向的市场。一批新上线项目呈现供应潮。

“在过去的 12 个月里,仅在边缘市场,我们就有大约 90,000 平方米的未使用办公空间。”

他说,现有租户正在对他们的租约使用混合和扩展减免选项。

“对房东的好处是,他们可以帮助较大的租户在这场大流行期间获得额外的租期。这对每个人来说都是双赢的。”

PAR Group 报告说,在珀斯,COVID 和远程工作显着改变了工人通勤的方式和时间。

研究人员 Damian Stone 和 Rob Ellis 追踪到公共交通使用率急剧下降,乘客下降 35.6%,汽车使用率上升 1.1%。

虽然由于激励措施和股票撤出,珀斯 CBD 办公室的空置率已从 COVID 之前的水平下降,但 Stone 估计只有 50% 的日常办公室劳动力实际返回。

“人们生活、工作和购物的方式已经发生了变化,甚至不太可能达到最终目的,”他说。

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