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房屋知识科普:房屋 小产权有什么缺点

房产方面的知识对于多数小伙伴们是一般都不太懂的,那么如今买房卖房这当中都会存在着很多的问题的,那么大家就需要对于房产方面的知识有一定的了解了,今天小编就分享下房屋 小产权有什么缺点方面的知识,帮助大家快速了解房产方面的知识。

我从网上找的不知能不能帮到你
小产权房不能买卖,买卖不受法律保护,原来是谁的还是谁的,签的合同都是无效的昨天北京法院刚判了一例小产权房买卖的官司,房子物归原主
“小产权房”并不是一个法律上的概念它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓目前通常所谓的“小产权房”也称“乡产权房”是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产所以“小产权”其实就是“乡产权”它并不构成真正法律意义上的产权说的再直白一些“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”

目前的“小产权房”“乡产权房”有两种一种是在集体建设用地上建成的即“宅基地”上建成的房子只属于该农村的集体所有者连外村农民都不能够买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的

和一般意义上的商品房相比“小产权房”没有土地出让金概念也没有开发商疯狂的利润攫取所以“小产权房”的价格一般仅是同地区商品房价格的13甚至更低这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因

法律属性

那么乡产权房的法律属性如何其究竟是否合法能否购买或转让?

首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续其就是合法建筑法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的因此并非只要是乡产权房就是非法建筑其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突才让人误认为是非法建筑

既然是合法的那么乡产权房是否可以购买和转让呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定农民集体所有的土地的使用权不得出让转让或者出租用于非农业建设而农村宅基地属集体所有村民对宅基地也只有享有使用权农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护也就不能办理土地使用证房产证契税证等合法手续由此可见乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的但这并不是说乡产权房就不能转让而是说其转让或销售的对象是有限制的只能在集体成员内部是可以转让置换

小产权和大产权

1全部产权(大产权)
国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定凡按市场价购买的公房购房者能够拥有全部产权市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格国家和地方政府不予压低和抬高随行就市任由买卖双方商定只要双方能接受即可成交按照市场价购得住宅的房主也就拥有了住宅的各项支配权利也就是拥有了房屋住宅的占有权使用权收益权和处分权在这里房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的只不过是二者的提法有所不同相对于“部分产权”而言“全部产权”才有存在的意义

2部分产权(小产权)
根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》职工购买公有住宅在国家规定的住房面积内可以按标准价出售职工购房后另外拥有部分产权可以继承和出售但出售要在购买5年以后才能进行原售房的产权单位有优先购买权售房的收入在扣除相关税费后按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别部分产权与全部产权的不同之处在于部分产权是强调永久使用权和继承权而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内

购买乡产权房会有什么风险

第一法律风险前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性使得乡产权房的流通转让存在很多的限制因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质但不具备普通商品房的法律性质其并不是商品房所以法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件购房人的权益很难得到维护同时由于购买乡产权房的合同是无效的因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的由于己方有过错可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求而且即使开发商违约由于合同无效购买人的权利将无法得到保障由于乡产权房不受法律认可也不用在房管部门备案不在政府机构监管范围内因此在使用房屋的过程中如果遇到一些房屋质量问题公共设施维护问题其救济途径就非常有限

第二政策风险在购买的是在建乡产权房购房人与开发商签订合同并交付房款后如果相关部门整顿乡产权房的建设项目可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除那么结果只能是购房人找开发商索要购房款购房人就可能面临既无法取得房屋又不能及时索回房款的尴尬境地另外购房后如果遇到国家征地拆迁由于乡产权房没有国家认可的合法产权购房人并非合法的产权人所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的

第三目前乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束开发建设的监管同样存在缺位而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管主要依靠开发商自律进行开发建设一旦开发单位的资金或其它环节出现问题极有可能变成烂尾工程如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位对购房者而言资金的安全开发商资金是否按时到位是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险同时开发单位的资质没有房屋质量和房屋售后保修难以保证而且入住后的物业管理也极易出现问题
第四由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护没有得到国家房地产主管部门的批准无法办理合法的产权手续购买后也不能合法转让过户同时对房屋的保值和升值也有很大影响

乡产权房屋有可能变成大产权房吗?

有不少人认为随着《物权法》的出台公民的财产权利全面被肯定乡产权房也会被法律所认可最终可以转化为合法的产权房那乡产权房屋究竟能转化为真正意义上的产权房吗?从我国目前的相关法律规定来看乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析短期内我国还不会放开集体土地的流转因此乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间同时即便今后乡产权房屋可以转化为产权房从现有的土地制度来看购房人还会需要缴纳土地出让金如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几

因此我们建议最好不要购买乡产权房已经购买了也应尽早退房如果你认为自己能够承担文中所述的风险或确实需要购买乡产权房屋我们建议你最好能购买现房并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉从而尽量降低购房风险如果你既无法或不愿承担前述风险又想购买乡产权房屋就目前而言你只有将户口转到乡产权房屋所在的村集体

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